Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes.
O PRESIDENTE
DA REPÚBLICA
Faço saber que o Congresso
Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
Art.
1º
A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único.
Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis
de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e
fundações públicas;
2. de vagas autônomas
de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços
destinados à publicidade;
4. em
apart- hotéis, hotéis - residência
ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a
seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o
arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art.
2º
Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários
se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único.
Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.
Art.
3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de
vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único.
Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo
excedente.
Art.
4º
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo,
pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código
Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único.
O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços
em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por
escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art.
5º
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para
reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único.
O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de
desapropriação, com a missão do expropriante na posse do imóvel.
Art.
6º
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante
aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único.
Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês
de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art.
7º
Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada
pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta
dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do
nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada
em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único.
A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção
do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo -
se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art.
8º
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação
for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso
de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico
direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia
deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou
do compromisso, presumindo - se, após
esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art.
9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo
acordo;
II - em decorrência
da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência
da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a
realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel
ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Art.
10. Morrendo o locador, a locação transmite -
se aos herdeiros.
Art.
11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos
e obrigações:
I - nas locações com finalidade
residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de
cujus ,
desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com
finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12.
Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução
da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge
ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses
previstas neste artigo, a sub - rogação será
comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de
trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das
garantias previstas nesta lei.
Art. 13.
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
1º Não se presume o
consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua
oposição.
2º Desde que notificado por
escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o
locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Art.
14.
Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições
relativas às locações.
Art.
15.
Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se
as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra
o sublocador.
Art.
16.
O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever
ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se
vencerem durante a lide.
Art.
17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação
em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único.
Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes
previstos na legislação específica.
Art.
18.
É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem
como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art.
19.
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Art.
20.
Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não
poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art.
21.
O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações
coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao
dobro do valor da locação.
Parágrafo único.
O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até
os limites nele estabelecidos.
Art.
22.
O locador é obrigado a:
I - entregar ao
locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir,
durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter,
durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder
pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao
locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel,
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
existentes;
VI - fornecer
ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;
VII - pagar as
taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os
impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em
contrário no contrato;
IX - exibir ao
locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que
estejam sendo exigidas;
X - pagar as
despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único.
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de
reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das
fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;
c) obras
destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início
da locação;
e) instalação de equipamento de
segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de
lazer;
f) despesas de decoração e
paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de
reserva.
Art. 23.
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel
e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo
estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,
no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir -
se do imóvel para o uso convencionado ou
presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda
a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do
seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao
conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação
a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação
dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si,
seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma
interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do
locador;
VII - entregar imediatamente ao
locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como
qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que
dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de
telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel
pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e
hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na
hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a
convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de
fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias
de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias
à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos
trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do
condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás,
luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e
pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação
das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de
segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação
das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes
e lazer;
f) manutenção e conservação
de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências
e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor,
salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de
reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das
despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao
pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a
previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a
comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por
unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo,
desde que comprovadas.
Art. 24.
Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários
ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a
construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
1º O levantamento dos depósitos
somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da
regularização do imóvel.
2º Os locatários ou sublocatários
que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das
obras necessárias à regularização.
3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários
poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou
serviços necessários à regularização do imóvel.
Art. 25.
Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos,
encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais
verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador
antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se
o locatário reembolsá - lo integralmente.
Art. 26.
Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao
locador, o locatário é obrigado a consenti - los.
Parágrafo único. Se os reparos
durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o
contrato.
Art.
27.
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos
ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel
locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe
conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro
meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação
deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a
forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em
que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28.
O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de
maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta
dias.
Art.
29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo
locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este,
responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30.
Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao
sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários,
a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o
interessado.
Parágrafo único. Havendo
pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo,
e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31.
Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de
preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32.
O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou
venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão,
fusão e incorporação.
Art. 33.
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do
alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de
transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis
meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o
contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação
junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação
far - se - á
à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também
por duas testemunhas.
Art. 34.
Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade
sobre a do locatário.
Art.
35.
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como
as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício
do direito de retenção.
Art.
36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete
a estrutura e a substância do imóvel.
Art.
37.
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes
modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de
fiança locatícia.
Parágrafo único.
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locação.
Art.
38.
A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução
em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a
em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução
em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel,
será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e
por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens
dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução
em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso
de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art.
39.
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação
se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Art.
40.
O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de
garantia, nos seguintes casos:
I - morte do
fiador;
II - ausência,
interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação
ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência
sem comunicação ao locador;
IV - exoneração
do fiador;
V - prorrogação
da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI -
desaparecimento dos bens móveis;
VII -
desapropriação ou alienação do imóvel.
Art.
41.
O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art.
42.
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá
exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do
mês vincendo.
Art.
43.
Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a
seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel
atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por
motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e
encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação
ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o
aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44.
Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um
ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar -
se o locador ou sublocador, nas habitações
coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro
de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do
art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando -
o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do
art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a
demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua
entrega;
IV - executar o despejo com
inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo
qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar,
em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de
vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja
sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Art.
45.
São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a
elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação
prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do
art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Art.
46.
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o
prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais
de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se -
á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas
as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º
Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer
tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art.
47.
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos
do art. 9º;
II - em decorrência
de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário
relacionada com o seu emprego;
III - se for
pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge
ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for
pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de
obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo,
vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão,
em cinqüenta por cento;
V - se a vigência
ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese
do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante,
alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo
ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente
ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses
dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário
comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão
na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Art.
48.
Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência
temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos,
tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que
decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior
a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único.
No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato,
obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem
como o estado em que se encontram.
Art.
49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e
encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art.
37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art.
50.
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do
locador por mais de trinta dias, presumir - se -
á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais
sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único.
Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após
trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Art.
51.
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato
a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo
do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de cinco anos;
III - o locatário esteja
explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três
anos.
1º O direito assegurado neste
artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no
caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá
ser exercido pelo sublocatário.
2º Quando o contrato autorizar
que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça
parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação
poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
3º Dissolvida a sociedade
comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que
continue no mesmo ramo.
4º O direito a renovação do
contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e
sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à
data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público,
tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação;
ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou
da propriedade;
II - o imóvel vier a ser
utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador,
seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o
imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se
a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e
pertences.
2º Nas locações de espaço em
shopping
centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com
fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a
indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver
que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio,
se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores
condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não
der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público
ou que declarou pretender realizar.
Art.
53. Nas locações de imóveis
utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de
estabelecimento de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,
o contrato somente poderá ser rescindido:
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário
comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na
posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não
o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição,
edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de
cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54.
Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center ,
prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação
respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá
cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas
a ,
b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou
substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial
descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo
nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário
devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior,
devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou
entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55.
Considera - se locação não
residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar -
se ao uso de seus titulares, diretores, sócios,
gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56.
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação
ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo
estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir - se - á
prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57.
O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito,
pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
Art.
58.
Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de
despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação,
revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
I - os
processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela
superveniência delas;
II - é
competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do
imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor
da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II
do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que
autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se -
á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou,
tratando - se
de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile
, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas
no Código de Processo Civil;
V - os recursos
interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
Art.
59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações
de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder
- se -
á liminar para desocupação em quinze dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução
no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por
fundamento exclusivo:
I - o
descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e
assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o
prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do
instrumento;
II - o disposto
no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de
trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação
para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após
o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem
deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do
art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário
no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
2º Qualquer que seja o
fundamento da ação dar - se -
á ciência do pedido aos sublocatários, que
poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 60.
Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e
inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da
propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61
Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se
o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a
desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses
para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a
responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento
sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado,
o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido
mandado de despejo.
Art.
62. Nas ações de despejo
fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar -
se - á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação
poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação,
devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar
a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização
para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante
depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da
locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades
contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do
advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial
até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a
oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá
complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa
manifestação;
IV - não sendo complementado o
depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador
levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem
vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo,
nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que
incontroversos;
VI - havendo cumulação dos
pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta
pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido
acolhidos.
Parágrafo único. Não se
admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade
por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Art.
63. Julgada procedente a ação de despejo, o
juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes:
1º O prazo será de quinze dias
se:
a) entre a citação e a sentença
de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo
houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2°
do art. 46.
§ 2°
Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público,
respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá
de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3°
Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias
oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e
fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no
inciso IV do art. 9° ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano,
exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância
houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4° A sentença
que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada
provisoriamente.
Art.
64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°,
a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze
meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito
da caução.
§ 1° A caução
poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução
provisória.
§ 2°
Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o
despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima
das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo
que a exceder.
Art.
65. Findo o prazo assinado para a desocupação,
contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com
emprego de força, inclusive arrombamento.
1° Os móveis e utensílios serão
entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.
2° O despejo não poderá ser
executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge,
ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art.
66. Quando o imóvel for abandonado após
ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
Art.
67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios
da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além
dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá
especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos
respectivos valores;
II - determinada a citação do réu,
o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito
judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto
o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que
vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de
primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos
vencimentos;
IV - não sendo oferecida a
contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá
o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento
das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador,
além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria
de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora
em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito
no prazo ou no lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito
integral;
VI - além de contestar, o réu
poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da
consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido
alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá
complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do
oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da
diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo
a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade
pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos
depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão
da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução
desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso
ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá
levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não
penda controvérsia.
Art.
68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo,
observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos
pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá
indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de
instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não
excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação
e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório,
fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a
contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto
ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível,
suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando,
desde logo, audiência em continuação.
1° Não caberá ação
revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo
2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão,
o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em
lei.
Art.
69. O aluguel fixado na sentença retroage à
citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os
alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir
do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
1° Se pedido pelo locador, ou
sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do
aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
2° A execução das diferenças
será feita nos autos da ação de revisão.
Art.
70. Na ação de revisão do
aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado
mediante expedição de mandado de despejo.
Art.
71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código
de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída
com:
I - prova do preenchimento dos
requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento
do contrato em curso;
III - prova da quitação dos
impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa
das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando
houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome
ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do
contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança,
autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso,
de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação
pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o
locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na
primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente
obrigado à renovação.
Art.
72. A contestação do locador, além da defesa
de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao
seguinte:
I - não preencher o autor os
requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do
locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída
a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro
para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a
renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o
locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que
repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
2° No caso do inciso III, o
locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por
este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que
não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá,
em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer
prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras
a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel,
assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador,
ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para
vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não
excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis
para aferição do justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou
sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do
aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
Art.
73. Renovada a locação, as diferenças dos
aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de
uma só vez.
Art.
74. Não sendo renovada a locação, o juiz
fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença
para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art.
75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a
sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência
da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o
proponente.
Art.
76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos
em curso.
Art.
77. Todas as locações residenciais que tenham
sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente
prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
Art.
78. As locações residenciais que tenham sido
celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a
vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador,
concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese
de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do
mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses
da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência
desta lei.
Art.
79. No que for omissa esta lei aplicam-se as
normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Art.
80. Para os fins do inciso I do art. 98 da
Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como
causas cíveis de menor complexidade.
Art.
81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei
n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167.
................................................................................
........................................
II -
................................................................................
..................................................
16) do contrato de locação,
para os fins de exercício de direito de preferência."
"Art. 169.
................................................................................
........................................
................................................................................
.......................................................
III - o registro previsto no n°
3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do
art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado
mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes
e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um
dos proprietários e o locador."
Art.
82. O art. 3° da Lei n° 8.009, de 29 de março
de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:
"Art. 3°
................................................................................
...........................................
................................................................................
.......................................................
VII - por obrigação decorrente
de fiança concedida em contrato de locação."
Art.
83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de
dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:
"Art. 24.
................................................................................
..........................................
................................................................................
.......................................................
4° Nas decisões da assembléia
que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar,
caso o condômino locador a ela não compareça."
Art.
84. Reputam-se válidos os registros dos
contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta
lei.
Art.
85. Nas locações residenciais, é livre a
convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de
reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação
cambial e moeda estrangeira:
I dos imóveis novos, com
habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;
II - dos demais imóveis não
enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após
cinco anos de entrada em vigor desta lei.
Art.
86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de
agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 8° O sistema
financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a
aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor
renda da população, será integrado."
Art.
87.
(Vetado).
Art. 88. (Vetado).
Art.
89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após
a sua publicação.
Art.
90. Revogam-se as disposições em contrário,
especialmente:
I - o Decreto n° 24.150, de 20
de abril de 1934;
II - a Lei n° 6.239, de 19 de
setembro de 1975;
III - a Lei n° 6.649, de 16 de
maio de 1979;
IV - a Lei n° 6.698, de 15 de
outubro de 1979;
V - a Lei n° 7.355, de 31 de
agosto de 1985;
VI - a Lei n° 7.538, de 24 de
setembro de 1986;
VII - a Lei n° 7.612, de 9 de
julho de 1987; e
VIII - a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
Brasília, 18 de outubro de 1991;
170° da Independência e 103° da República.
FERNANDO
COLLOR
Jarbas Passarinho